Taşınmazların Yeniden Değerlenmesi

Resmi Gazetede yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile taşınmazların yeniden değerlenmesine ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir. Tebliğde aşağıda yer alan açıklamalar yapılmıştır:

 

Yeniden Değerleme Yapabilecek Mükellefler

Tam mükellef, bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri yeniden değerleme hakkına sahip bulunmaktadır.

 

Yeniden Değerleme Yapamayacak Mükellefler

• Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,
• İşletme hesabı esasına göre defter tutan mükellefler,
• Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,
• Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,
• Sigorta ve reasürans şirketleri,
• Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,
• Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,
• Kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler,

yeniden değerleme hakkına sahip bulunmamaktadır.

 

Yeniden Değerlemeye Tabi İktisadi Kıymetler

• 25.05.2018 itibarıyla aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar, (tapuda ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hak niteliğindeki üst hakları dâhil)
• Boş arazi ve arsalar,
• Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile devamlı taşınmaz alım, satım ve inşa işleri ile uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler yeniden değerlemeye tabi tutulamaz. Kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabilir.

 

Yeniden Değerlemeye Esas Değer

Yeniden değerleme, taşınmazların (ve amortismanların) değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25.05.2018 itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri üzerinden yapılır. Söz konusu taşınmazlar için amortismanın herhangi bir yılda eksik ayrılması veya hiç ayrılmamış olması durumunda, yeniden değerlemeye esas alınacak değer amortismanlar tam ayrılmış varsayılarak belirlenir.

 

Maliyet bedeline intikal ettirilen giderler ile maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları da yeniden değerleme kapsamına girmektedir.

 

Yeniden Değerlemede İhtiyarilik

Yeniden değerleme yapılması zorunlu olmayıp kapsama giren mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. 25.05.2018 itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı veya bir kısmı için uygulamadan yararlanılabilir.

 

Yeniden Değerleme Yapılabilecek Süre

30.09.2018 tarihine kadar yeniden değerleme işleminin yapılması ve değer artışına ilişkin verginin yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar beyan edilip ödenmesi zorunludur.

 

Yeniden Değerleme Uygulaması

Taşınmazların (ve amortismanların) değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25.05.2018 tarihinde yasal defter kayıtlarında yer alan değerlerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yapılan yeniden değerleme sonucunda, bilançonun aktifi pasifinden daha yüksek bir değere ulaşmaktadır. Değer artışını hesaplamada net değer artışı usulü benimsenmiştir.

Net değer artışının hesaplanabilmesi için yeniden değerlemeye esas alınan ve 25.05.2018 itibarıyla; yasal defter kayıtlarında yer alan yeniden değerlemeden önceki ve bu değerlerin yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla ulaşılan tutarlar dikkate alınarak hesaplanan net bilanço aktif değerlerinin tespiti gerekmektedir. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanların indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir.

Değer artışı, taşınmazın yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpımından sonra bulunacak net bilanço aktif değerinden indirilmesi suretiyle hesaplanır.

Yeniden değerleme neticesinde hesaplanan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılır. Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilir.

 

Değer Artışının Vergilendirilmesi

Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında hesaplanan vergi, yeniden değerlemenin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve aynı süre içerisinde ödenir. Bu vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmeyeceği gibi, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak da dikkate alınamaz.

Değer artışı üzerinden %5 oranında hesaplanan verginin zamanında beyan edilmemesi veya tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde yeniden değerleme hükümlerinden faydalanılamaz.

 

Özel Fon Hesabındaki Tutarlar

Pasifte özel bir fon hesabında tutulan değer artışının, mükellefler tarafından istenildiğinde sermayeye ilave edilmesi mümkündür. Ancak söz konusu fonun sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur. Şirketin tasfiyesi halinde de söz konusu fon vergiye tabi tutulur.

 

Gelir Vergisi Kanunu 81. Maddesine uygun devir ve tür değiştirme ile Kurumlar Vergisi Kanuna göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, fon hesabında yer alan tutarlar işletmeden çekilmiş veya başka bir hesaba nakledilmiş sayılmaz.

 

Yeniden Değerleme Yapılan Taşınmazların Elden Çıkarılması

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları, satış kazancına dâhil edilmez. Fon hesabı kayıtlarda kalmaya devam eder.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılmasından önce enflasyon düzeltmesi yapılmasına ilişkin şartların oluşması halinde, pasifte özel bir fon hesabında tutulan değer artışı tutarları özsermayeden düşülmek suretiyle enflasyon düzeltmesi yapılır. Fon hesabının sermayeye eklenmesi halinde de, bu tutar sermaye hesabından düşülerek anılan madde uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılır.

 

Yeniden Değerleme İşlemlerinin Kayıtlarda Gösterilmesi

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri, envanter defterlerinin ayrı bir sahifesinde müfredatlı olarak gösterilir. Buna göre;

• • Yeniden değerleme sırasında bilançonun aktifinde kayıtlı taşınmazların her birinin aktife girdiği hesap dönemi ile bu kıymetler üzerinden değerlemenin yapıldığı tarihe kadar ayrılan ve ayrılmış sayılan amortismanlar ayrı ayrı tespit edilir.

  • Katsayıların uygulanmasından sonra her taşınmazın ve amortismanın yeni değerleri gösterilir.

  • Yeniden değerlendirilen taşınmazlar ve amortismanları ayrı ayrı ele alınarak değerlemeden önceki ve değerlemeden sonraki net bilanço aktif değerleri hesaplanır.

 

• Bu işlemlerin tamamlanmasından sonra her taşınmaza ait değer artışları ile toplam değer artışı bulunur.